2020年1月17日，美国东部时间，丹客公寓成功在美国，纽约证券交易所上市，成为新年第一只在纽约证券交易所上市的中国股票，可以说为行业开了一个好头。近年来，关于长租公寓的各种消息不绝于耳，行业面临着深刻的洗牌和挑战。蛋壳能在这个时候上市，可以说是行业发展的重要一步，引领行业走向破局， 深水区

引领新租赁经济

作为一个资深的漂泊者，我还是感受到租房的痛苦。随着近年来品牌长租公寓的兴起，提供的产品和服务大大提升了人们的租房体验。

面对中国近2亿人口的租赁市场，这个领域的潜力非常大，各行各业的玩家也纷纷出现。一时间，“烟无处不在”。然而，在优胜劣汰的自然规律下，一场经济波动摧毁了许多中小租赁品牌的资金链。这些品牌离开市场后，剩下的都是被蛇咬了十年的受害者。作为一个以信托为基础的行业，修复这个行业波动带来的声誉损害并不容易。因此，蛋壳的规范运作及其首次上市仍然具有非常积极的意义，一方面它让行业在商业模式上获得了更大程度的认可。另一方面，依托精细化运营，成为行业发展的引领者和示范者。

招股书数据显示，截至2019年11月30日，丹客公寓管理的公寓数量为432，690套，分布在13个主流一二线城市。2019年前10个月总营收57.13亿元，较2018年前10个月的19.92亿元增长187%。整体业务仍在增长，托管公寓数量仍在高速增长。事实上，2017年，丹科公寓成立两周年，营收仅为6.6亿元，但在2018年增长至26.8亿元。这个增速是行业波动造成的，也证明了丹客公寓的运营是成功的，成长是健康的，品牌认可度也在不断提升。这些都是非常积极的信号。

丹客公寓联合创始人兼CEO高静此前接受采访时表示，“这个领域才刚刚起步，品牌渗透率还不到2%，行业不会是唯一的。”我非常同意这一点。毕竟这不是一个互联网资源强的行业，也是一个线下资产重的行业。酒店式公寓的数量还会继续上升，品牌运营之路对于整个行业来说只是一个开始。

深耕产品，智能管理，体验为王

虽然大方向是确定的，但在执行层面往往有很多错位，也造成了整个行业的波折。例如，在资本层面，一些中小公寓杠杆过高，经营不善，实力不足。最后，当市场波动，资金链过紧，突然崩溃。比如在产品层面，房子安全不够，环保不够，会对你自己的品牌产生负面影响。所以，总的来说，这个领域不是一个快速市场竞争的领域，而是一个深耕慢工的领域。如今，丹克公寓经受住了考验，获得了认可。

长租公寓是一个需要精细化运营的行业。中国的租赁市场供需两旺。很多人觉得租进租出容易，所以忽略了管理的重要性，这也是很多人没有走到最后的重要原因。丹客公寓自成立以来就设立了商业运营中心，其中BI (BusinessIntelligence)部门负责房屋资产的定价和风险控制，BA (BusinessAnalysis)部门负责评估商业和城市发展的健康程度，从而制定商业策略。这两个部门成为控制节奏的关键部门，尤其是房价采集和房价这两个数据的控制，可以说是企业盈利的关键。收的贵租不到，对企业来说是致命的。由于户型、位置、装修、政策等各种复杂因素，这项工作并不容易。丹客公寓围绕与价格相关的因素设置了80多个维度参数，更精准地控制价格变化，就像保险行业的精算师一样。

软服务是另一个非常重要的领域，包括设计、装修、运营和管理。每个环节都很讲究。如何更好的设计并带来更好的空间利用和居住体验，更高效的装修减少不必要的损失，人性化关怀的管理减少用户的不满，以及一个好的客服系统灵活解决各种问题。这些细节上的重视和成功，也是丹克公寓走到今天的关键保障。

长租公寓进入新的发展阶段

长租公寓虽然诞生时间不长，但可以说经历了八十一难，行业在不断的挑战下快速成长。今天可以说我们已经逐渐形成了一个有效的体系，可以非常高效地完成从收房装修到租房管理的整个系列流程。这也意味着行业内交学费的时期逐渐过去，进入了一个全新的发展阶段，这对长租公寓和消费者来说都是好消息。

丹克公寓的经验显然值得借鉴。比如通过互联网和大数据技术的应用，出户流程的标准化，房屋处理的高效化，尤其是智能匹配技术的应用，大大提高了消费者租房时的效率。毕竟，租房者知道看房是一个非常费时费力的过程。以前，想找到自己喜欢的房子几乎是大海捞针，到最后往往没事。在丹客公寓标准化装修管理和智能配套系统的支持下，这些问题得以解决。现在，丹客公寓甚至开始将周边配套条件，包括交通、餐饮等设施纳入评估体系，使得房屋划分更加科学、准确，利用效率自然会大大提高。事实上，这使得租赁市场价格更加稳定，甚至丹克公寓的价格也会成为附近出租屋的参考和指导。

丹客公寓还积极承担自身的社会价值，推出面向大学毕业生的优惠租房项目——八哥鸟项目。连续两年成为团中央，等指导的高校毕业生“千校千岗”成长计划的独家租赁战略合作伙伴。这可以说是在为客户的未来培养客户。这种长远的眼光可以看作是丹科公寓品牌理念的落地和延伸。不仅提供出租，还把自己当成生活方式的提供者，让租房者感受到这种生活的品质和效率，逐渐升级成为自己更好的客户。这可能很多企业都没有意识到。

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